Naar aanleiding van de tweede druk van mijn boek (Basisboek Vastgoedrekenen), ontving ik onlangs van een inmiddels gepensioneerde planeconoom / grondexploitatieadviseur een tweetal boekjes, ook wel het zgn. Bruine- (1968) en Blauwe (1970) boekje:
Grondkosten Woningbouw (1968) en
Grondkosten bestemmingsplannen (1970)
Beiden uitgegeven door de Vereniging der Nederlandse Gemeenten (VNG) in samenwerking met het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
Met mijn nieuwsgierigheid naar het verleden en wat we ervan hebben hebben geleerd, heb ik beiden boekjes al snel diagonaal doorgelezen. Ondanks dat ik nog niet de tijd heb gehad om er minutieus doorheen te gaan, viel me direct op dat er eigenlijk niet zoveel is veranderd in de afgelopen (bijna) 50 jaar! De principes staan nog steeds overeind en sluiten ook nog aan op mijn eigen visie (voor zover ik kan spreken van een eigen visie, want die is blijkbaar gebaseerd op het verleden).
Het inzichtelijk maken van de berekening, transparantie, heldere uitgangspunten en kaders om mee te spiegelen. Vanuit de gedachten dat de grondkosten die worden gemaakt (in dit geval door de gemeenten) opgebracht worden door potentiele vastgoedontwikkeling. Het inzicht in de berekening, zowel de methode als de inhoud, staan voorop. Precies wat ik zelf ook al jaren vertel bij cursussen en in mijn eigen boek.
Wat mij ook opviel is dat de toerekenbaarheid van kosten toen al onderwerp van discussie was en eigenlijk pas in 2008, met de introductie van de grondexploitatie-wetgeving, verankerd is. Dus na 40 jaar, meerdere crisisjaren, en de bouw van zo'n 4,5 miljoen woningen verder, is het uiteindelijk gelukt om de kaders wettelijk te verankeren. Misschien iets te makkelijk, maar dit onderstreept wel de "vooruitgang" als het gaat om grondexploitatie berekeningen. En in mijn beleving is het rekensommetje ook niet zo ingewikkeld. Wat wel ingewikkeld is, is de hoeveelheid aan belangen, partijen, risico's en bijvoorbeeld de factor tijd die nogal onvoorspelbaar zijn. De methodiek staat dus nog steeds overeind, maar de parameters veranderen wel voortdurend, wat het stellen van kaders ingewikkeld maakt.
Tekort op de grondexploitaties of tekort op algemene begroting?
Had de "Grexencrisis", zoals deze bij een aantal gemeentes speelt, voorkomen kunnen worden. De Grexencrisis bestaat natuurlijk niet echt, maar ik doel hiermee op de gemeenten die (te veel?) gespeculeerd hebben met grondtransacties. Teveel van de toekomstige "winst" hebben verspijkerd. Tot mijn ontdekking wisten de schrijvers van het boekje ook toen al dat men omzichtig met toekomstige "winsten" moesten omgaan:
Quote (p.47, van het boekje "Grondkosten bestemmingsplannen"):
"Indien een plan door bijzonder gunstige omstandigheden winst kan opleveren, mag hiervan naar het oordeel van de Werkgroep van de aanvang af worden uitgegaan, mits deze winst wordt gereserveerd om eventuele tekorten op andere plannen te dekken" .
Ik ben het helemaal eens met het feit dat er ook door gemeenten "winst" gemaakt mag worden als de marktprijzen (bijzonder gunstige omstandigheden) ernaar zijn, maar wat ik ook lees is dat er een reservering van had moeten worden opgebouwd om tekorten op andere plannen te dekken waarbij de marktprijzen de kosten niet kunnen dragen. Ik ben er van overtuigd dat wanneer de winsten in een fonds waren gestopt, dat dit met groot gemak de huidige tekorten op gemeentelijke grondexploitaties had kunnen dekken. Achteraf is dit natuurlijk makkelijk praten, maar we kunnen wel leren van het verleden. Nu niet meteen alle stekkers eruit, nee juist niet, juist nu verder gaan met transparante grondexploitaties, gebaseerd op inzichtelijke berekeningen ondersteund met heldere afspraken en kaders. Het is goed om te lezen dat vakgenoten al jaren geleden tot dezelfde conclusies kwamen... Met recht kan ik beamen dat de grondslag voor het huidige vakgebied, planeconomie, in deze twee uitgaven is terug te vinden.
Jeroen de Jong
mei 2015